Cuenca cumple los requisitos para ser zona de alquiler tensionado
Un informe técnico encargado para valorar la posible declaración de Cuenca como zona de mercado residencial tensionado concluye que en la capital conquense existe "un riesgo especial de insuficiencia de oferta de vivienda para la población residente en condiciones asequibles".
El documento, disponible en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, detecta que el precio del alquiler presiona a prácticamente toda la ciudad y que el coste de compra de vivienda ha crecido en más de la mitad de los distritos por encima del umbral legal que habilita a las administraciones a intervenir en el mercado residencial.
El Ayuntamiento de Cuenca ha elaborado un informe técnico de apoyo a la posible declaración del municipio como zona de mercado residencial tensionado que concluye que la ciudad cumple algunas de las condiciones legales necesarias para solicitar dicha declaración y que ya registra niveles de presión habitacional que los técnicos califican de "muy alta". El documento, consultado por Europa Press en el Tablón de Anuncios municipal, analiza los dos criterios que fija el artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda y evalúa el comportamiento del mercado residencial conquense en cada uno de ellos, tanto en compra como en alquiler, con un desglose por secciones censales.
El informe estudia, en primer lugar, si el esfuerzo económico necesario para afrontar los gastos de hipoteca —descontados los suministros básicos— supera el 30% de la renta del hogar, umbral que la ley establece como primer criterio para la declaración de zona tensionada. Según el análisis, ninguna sección censal de la capital conquense alcanza ese porcentaje. No obstante, los técnicos advierten de que en algunas zonas como Villaluz, San Antón y Villarromán la relación entre el coste de la vivienda y la renta real ronda ya el 20%, lo que el informe interpreta como un indicador de riesgo potencial.
La situación es más preocupante en el mercado del alquiler. Aunque tampoco ninguna sección supera el límite del 30% en la relación coste-renta, el informe revela que casi toda la ciudad se encontraría en riesgo potencial: varios distritos se aproximan al 25% y el barrio de San Antón alcanza el 28%, el valor más elevado registrado. Los técnicos subrayan que las diferencias en la evolución del precio del alquiler se producen con especial intensidad en las secciones del centro histórico y la zona universitaria.
El criterio del IPC, cumplido en más de la mitad de la ciudad
El segundo criterio legal exige que el incremento del valor de las viviendas durante los últimos cinco años supere en tres puntos porcentuales el incremento del Índice de Precios al Consumo (IPC). Este umbral sí se cumple en más de la mitad del municipio de Cuenca, con especial incidencia en el Distrito 4 al completo y en zonas concretas como Las Quinientas, Reyes Católicos y La Hípica, donde la escalada de precios ha sido particularmente acusada.
El informe también identifica los barrios que han experimentado una mayor presión en el precio del alquiler: Casco Histórico y Castillo, Princesa Zaida —donde el efecto de los pisos destinados a estudiantes ha disparado las rentas—, Calle Colón, Buenavista y Fuensanta.
La periferia, protagonista del encarecimiento en compra; el centro, en alquiler
El análisis establece una distinción territorial relevante entre los dos mercados. En el caso de la vivienda en venta, las diferencias de precio más pronunciadas no se concentran en el centro urbano, sino en la periferia. Los técnicos lo atribuyen, principalmente, "a que las nuevas promociones, con precios iniciales más asequibles, se desarrollaron en estas zonas más alejadas del centro". Con el tiempo, esos precios de partida más bajos han experimentado revalorizaciones más intensas.
El fenómeno se invierte en el mercado del alquiler, donde es el centro y el entorno universitario los que acumulan los incrementos más significativos, en buena medida por la presión de la demanda estudiantil sobre una oferta estructuralmente escasa.
El informe avala la solicitud de declaración de zona tensionada
En sus conclusiones, el informe subraya que se cumplen algunas de las circunstancias que habilitan al municipio para solicitar la declaración de ámbitos territoriales como zonas de mercado residencial en tensión. De forma concreta, los técnicos señalan que el segundo criterio —el relativo al incremento del precio respecto al IPC— se verifica en más del 50% de las secciones censales del municipio, mientras que en el primero, aunque no se alcanzan los niveles legalmente exigidos, la presión detectada ya es calificada de "muy alta".
El documento concluye subrayando el déficit de oferta de alquiler, especialmente acusado en las secciones periféricas, como uno de los elementos más preocupantes del mercado residencial conquense. La declaración de zona tensionada permitiría a las administraciones adoptar medidas específicas orientadas a contener el precio de los alquileres y garantizar el acceso a la vivienda para la población residente.
