miércoles 4/8/21

La financiación bancaria, un reto para los proyectos de vivienda en alquiler

Aunque es más costoso obtener financiación tradicional y se exigen para estos proyectos más recursos propios (un mínimo del 40 %), la banca comienza a entrar en el denominado Build to Rent, pero para ello es determinante la ubicación y el producto; no todos los activos valen
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La financiación bancaria, un reto para los proyectos de vivienda en alquiler

El modelo de vivienda en alquiler Build to Rent (BTR) se ha convertido en uno de los segmentos más activos del mercado inmobiliario español, pero a pesar de este auge tiene en la obtención de financiación tradicional uno de sus principales escollos, según reconocen muchas de las compañías del sector.

Es el caso de ASG Homes, cuyo consejero delegado, Víctor Pérez, reconoce que a la banca tradicional le sigue costando entrar en este modelo, ya que buscan proyectos más garantistas, pero cree que se está produciendo un cambio, ya que los promotores de este tipo de proyectos de vivienda en alquiler cuentan con un importante músculo, que es a fin de cuentas lo que la banca busca cuando no puede asegurarse una garantía de preventas.

Aunque es más costoso obtener financiación tradicional y se exigen para estos proyectos más recursos propios (un mínimo del 40 %), la banca comienza a entrar en el denominado Build to Rent, pero para ello es determinante la ubicación y el producto; no todos los activos valen.

En un contexto de más restricciones a la hora de recibir financiación tradicional, las emisiones de bonos se han convertido en una herramienta adicional que puede abrir muchas posibilidades, apunta el ejecutivo.

Desde Greystar, que suma 750.000 viviendas en gestión, su director general, Juan Acosta, sostiene que el no tener expectativas de flujos de caja, ni un modelo maduro y estable en España genera dudas en la banca tradicional, pero está convencido de que va a cambiar, lo que redundará en menores costes de financiación.

De hecho, vaticina que este sector junto al logístico va a ser el más importante de todo el mercado inmobiliario.

En un encuentro celebrado esta semana para abordar estas cuestiones, lamenta que España esté muy detrás de otros países europeos y que ello haga algunos proyectos inviables.

Además, pese a que para tener un rendimiento óptimo con este tipo de proyectos se necesitan aproximadamente 300 viviendas, asegura que en España un inmueble de más de 100 unidades ya es todo un logro por el tamaño de las parcelas y las limitaciones.

Ello obliga a adaptar el modelo al mercado español, con un mínimo de 150 unidades, y a poner en el alquiler viviendas mucho más pequeñas que aquellas que están en venta, con un fuerte predominio de estudios o viviendas de 1 o 2 dormitorios.

También cree que es aconsejable ver lo que se está haciendo en otros países, por ejemplo, en Francia o en Holanda, donde el modelo BTR está más maduro y cuenta con esquemas de financiación que resuelven todas las problemáticas a las que se enfrentan estos proyectos concebidos para el alquiler.

Cuando falla la financiación tradicional entra la alternativa, apunta Eugenio Molina, de Frux Capital, una firma que se dedica precisamente a ello aportando fondos en aquellos proyectos que encuentran dificultades con los bancos entrando incluso en una fase inicial del proyecto, cuando el suelo no tiene licencias, o no se tiene identificado el destino.

Aunque pueden asumir un riesgo mayor, Molina recalca que siempre se analiza el valor del proyecto y la ubicación, aunque no siempre sea en las principales localizaciones, sino en ciudades de más de 100.000 habitantes.

UN MODELO QUE HA LLEGADO PARA QUEDARSE

El Build to Rent ha llegado para quedarse, asegura la directora de Operaciones y Research de Gesvalt, Mercedes de Miguel, que pone de relieve que este mercado es cada día más atractivo teniendo en cuenta la evolución que ha experimentado la vivienda en los últimos 15 años.

Sin embargo, reconoce que el BTR ha llegado en un momento complejo, en el que se está enfriando la financiación, hay menos flexibilidad y su valoración es más complicada.

Por su parte, el CEO de ASG Homes subraya que el BTR va a mejorar la calidad de la oferta y beneficiará al mercado ajustándose a las necesidades reales de la demanda, aunque insiste en que para lograr todos los objetivos hay que conseguir que la financiación no sea un obstáculo ni una incógnita.

Pese a que cree que aún está todo por hacer en ese sector, el director general de Greystar insiste en que la vivienda en alquiler dejará de ser un segmento alternativo para convertirse en el más grande en poco tiempo.

Cabe destacar que la inversión en el mercado residencial en alquiler superó en España los 530 millones de euros durante el primer trimestre, según datos de Savills Aguirre Newman, y las operaciones registradas van a suponer el inicio de más de 2.000 viviendas que se suman a las aproximadamente 5.300 previstas en proyectos BTR iniciados en 2020.

Además, la consultora JLL estima que entre el 35 % y el 40 % de los ciudadanos vivirá de alquiler en España los próximos años y calcula que sobre el número actual de 2,6 millones de hogares que han optado por esta modalidad pueda producirse un incremento del entorno de 15.000-20.000 nuevas viviendas destinadas a este mercado.

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